Rôle du notaire dans la vente immobilière

I – Rôle du notaire : conseil des parties

Le notaire est là pour accompagner les candidats acquéreur et vendeur.

Le notaire n’est pas un avocat, son but n’est pas de prendre fait et cause pour l’un ou pour l’autre, il est impartial et recherche l’équilibre des relations contractuelles présentes ou à venir.

Pourquoi le consulter ?

• 2nd : S’informer

Interroger le notaire en amont permet de s’informer sur les coûts de l’opération (calcul des frais d’acte), de la marche à suivre, des étapes, des pièges à éviter …..

• 3ent : Répondre au mieux à ses objectifs

Interroger le notaire permet une prise en compte des préoccupations personnelles à des fins d’optimisation du montage.

Quel est le schéma juridique d’acquisition le plus approprié (en nom propre, en société civile immobilière, autrement) ?

Y a-t-il un projet d’emploi du produit de la vente (donation, réinvestissement dans un nouveau support) ?

Quelles sont les incidences périphériques juridiques et fiscales de votre situation maritale ou de couple ?

II – Rôle du notaire : rédacteur des actes

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le notaire rédige les conventions liant le vendeur et l’acquéreur qu’on appelle les parties. Ce rôle est primordial car le notaire est le garant du transfert de propriété entre les parties et de la sécurité juridique des actes notamment par l’analyse des documents remis ou demandés par lui dans le cadre du processus de vente.

Chronologiquement se signent deux contrats :

• 1^er : Avant-contrat de vente

Classiquement, cet avant-contrat consiste en un compromis de vente.

Aux termes de ce contrat, le vendeur s’engage à vendre à tel prix à l’acquéreur qui accepte tel bien immobilier sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives :

• Délivrance par les services de la mairie ou de la province d’une note de renseignements d’urbanisme ne révélant pas de contrainte urbanistique particulière,
• Délivrance d’un état hypothécaire ne révélant pas de créance hypothécaire supérieure au prix de vente conclu,
• Purge des droits de préemption éventuels (collectivité, Adraf, locataire etc.),
• Obtention d’un crédit bancaire par l’acquéreur pour le financement de son acquisition,
• Obtention d’un permis de construire par l’acquéreur,
• Etc.

L’étape du compromis est donc cruciale car elle permet au notaire de s’assurer de la bonne fin de la vente projetée en conformité avec les attentes respectives de chaque partie.

A l’appui de son engagement, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie c’est-à-dire une somme d’argent dont le notaire est le dépositaire.

Si une condition suspensive est défaillie, le compromis devient caduc, chacune des parties se trouve libérée de ses engagements, le vendeur peut remettre le bien à la vente et l’acquéreur récupère son dépôt de garantie (sauf si la défaillance provient de son fait ou de sa faute).

Si les conditions se réalisent, il pourra être établi l’acte définitif de vente.

Entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif, il s’écoule en moyenne un délai de 3 à 4 mois environ.

• 2^nd :  Acte authentique de vente

L’acte définitif de vente immobilière sera dressé par acte authentique pour permettre la transcription du bien au bureau des hypothèques (= fichier immobilier) ; le notaire a une compétence exclusive en la matière.

Lors de la signature de l’acte de vente, il y est constaté que l’acquéreur s’acquitte du prix de vente et des frais (sauf modalités particulières de paiement).

L’acte de vente constate également le transfert de propriété et des risques entre les mains de l’acquéreur et il lui appartient donc de faire assurer le logement. Par ailleurs, la jouissance est également transférée, les clefs sont remises au nouveau propriétaire qui peut prendre possession des lieux (si ceux-ci ne sont pas loués à une tierce personne).

L’acte signé, le notaire se charge d’effectuer les formalités d’usage, notamment il se charge de régler les droits d’enregistrement, taxe hypothécaire et contribution de sécurité immobilière auprès des services fiscaux concernés. Il endosse ici un rôle de collecteur d’impôts.

Ces formalités postérieures à l’acte de vente vont permettre de publier l’acte de vente au service chargé de la publicité foncière (communément appelé bureau des hypothèques). Il s’agit de rendre la vente opposable aux tiers (qui ne sauraient plus invoquer leur ignorance). Le notaire est le garant de l’incontestabilité de la vente réalisée.

A la clôture des formalités, il est remis à l’acquéreur une copie authentique de l’acte de vente (= titre de propriété) et le vendeur touche son prix de vente ou son reliquat après paiement des créanciers privilégiés (créanciers hypothécaires et Trésor Public).