La SCI de défiscalisation

Alors que la plupart des contribuables calédoniens étaient, jusqu’à peu, contraints de faire l’acquisition d’un logement entier s’ils souhaitaient avoir recours à la défiscalisation immobilière locale, ils peuvent désormais en bénéficier en souscrivant des parts d’une société civile immobilière (SCI) qui acquiert elle-même jusqu’à 40 logements éligibles à la défiscalisation.

Cette nouvelle disposition fiscale[1] rend donc désormais accessible la défiscalisation à un plus grand nombre de contribuables.

En effet, la mise de fond minimum étant fixée à 5 millions de francs CFP, tous les foyers fiscaux redevables d’un impôt sur le revenu de minimum 200 000 FCFP/an peuvent prétendre à une participation dans une SCI de défiscalisation.

2018 étant en principe la dernière année pour pouvoir bénéficier de la loi de défiscalisation immobilière locale, ce nouveau schéma dédié aux particuliers représente donc une solution idéale pour tous ceux qui souhaiteraient bénéficier d’une réduction d’impôt parfaitement ajustée à leur besoin.

Le profil d’investisseurs concernés

Plusieurs types de contribuables sont susceptibles d’être concernés par ce nouveau dispositif :

• Ceux dont le montant d’imposition est inférieur à 700 000 FCFP/an et qui ne se sentaient donc jusqu’alors pas concernés par la loi de défiscalisation puisque celui-ci ne justifiait pas l’acquisition d’un logement entier.
• Ceux qui ont déjà fait l’acquisition d’un ou plusieurs logements en défiscalisation mais qui recherchent un complément en réduction d‘impôt sans forcément avoir à acquérir un nouveau logement entier.
• Ceux dont la situation temporaire d’endettement ne leur permet pas d’acquérir un logement entier mais qui souhaiteraient tout de même bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant un montant plus faible.
• Ceux qui veulent investir dans de l’immobilier entièrement géré sans avoir à se soucier du suivi administratif (location, assemblées de copropriété, etc).

Les avantages du schéma

Cette solution présente les avantages suivants pour les contribuables :

• Ils peuvent ajuster le montant de leur participation en fonction de leur capacité d’investissement et de leur besoin en réduction d’impôt. L’investissement varie entre 5 millions de francs CFP et 36 millions de francs CFP, ouvrant droit à une réduction d’impôt comprise entre 200 000 FCFP/an et 1 800 000 FCFP/an.
• Ils peuvent diviser le risque locatif puisque, contrairement à une acquisition de logement entier, le risque locatif est réparti entre tous les associés de la SCI. Lorsqu’un logement est vacant, cette vacance impacte donc tous les associés de la SCI, mais seulement au prorata de leur participation.
• Ils peuvent confier la gérance de la SCI à un professionnel et accéder ainsi à un investissement immobilier entièrement géré.

Le fonctionnement

Le fonctionnement est à la fois simple et totalement transparent :

• Quelques dizaines d’investisseurs sont identifiés pour participer dans la SCI, chacun retenant une participation ajustée par rapport à son besoin ou à ses possibilités.
• Une fois les financements obtenus par les investisseurs, la SCI fait l’acquisition des logements (achevés ou en cours de construction).
• Les logements sont donnés en location par des agences immobilières spécialisées pendant une durée minimale de 6 ans, sous condition de plafonds de loyers et de ressources des locataires, et chaque associé reçoit sa quote-part de loyer net de frais au prorata de sa participation dans la SCI.
• A l’issue des 6 années de location et sous réserve du respect des durées de baux restant à courir à cette date, les logements sont libres d’êtres revendus par la SCI à leurs locataires, aux associés de la SCI ou à des tiers.
• Les associés de la SCI reçoivent tous les ans le bilan de la société, le rapport locatif ainsi que le montant de la réduction d’impôt à reporter sur leur déclaration fiscale.

Qui contacter ?
Cabinet I2F
Immeuble Le Grand Théâtre
10 rue Jean Jaurès
Nouméa
24 17 04 / 76 52 50
contact-immo@i2f.nc
www.i2f.nc
[1] Article 136 du Code des Impôts de Nouvelle-Calédonie

Article paru dans Immocal N° 150 - avril 2018