Achat immobilier : un marché dynamique mais des contraintes nouvelles
Le marché des ventes immobilières en Nouvelle-Calédonie connaît actuellement une embellie. Cette dynamique résulte de l’augmentation du nombre d’acheteurs. Pourtant, ce regain d’activité pourrait être freiné par les problématiques nouvelles liées aux prêts bancaires. En effet, on assiste actuellement à une hausse des taux de crédit alors même que le taux plafond (taux d’usure) baisse. Il peut résulter un « effet ciseau » susceptible de pénaliser les acheteurs. Les explications de Nicolas Massé, cogérant de l’agence Résidence immobilière.
Quelle est la tendance actuelle du marché des transactions immobilières sur le territoire ?
Résidence immobilière : On assiste, depuis 4 à 5 mois, à une vraie reprise du marché de la transaction immobilière avec une augmentation du nombre de ventes réalisées, du F2 au F4, mais également à une légère augmentation des prix dans Nouméa. Chez Résidence immobilière, le délai moyen de vente d’un bien situé dans la capitale est de 5 semaines à 7 semaines maximum. On a de très bons résultats en transaction dès lors que le prix est déterminé sérieusement et dans le respect du marché. Nous vendons actuellement les biens sur la base de l’estimation haute avec aucune négociation de prix.
Lorsque l’on a déniché la maison ou l’appartement de ses rêves, les conditions actuelles de financement peuvent freiner l’achat. Que se passe-t-il ?
C’est dû à la tendance actuelle du marché. Le taux d’usure, soit le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer en vous accordant un prêt, fixé par la Banque de France, est actuellement en baisse. En revanche, le taux nominal (ou taux d’intérêt de base) est en hausse. Il en découle un « effet ciseau » qui pourrait compliquer l’accès au crédit pour un certain nombre d’emprunteurs. A titre d’exemple, en métropole, entre mars et avril 2022, les dossiers refusés pour cause d’effet ciseau ont représenté 25 % des demandes entrantes, contre moins de 5 % en 2021.
Quelles sont les solutions que vous proposez à vos clients pour faire face à cette situation ?
L’optimisation du financement. Elle devient encore plus déterminante dans ce cas car il faut prévoir en amont le meilleur montage qui permettra de ne pas dépasser le taux d’usure et donc se voir refuser le prêt. Pour y remédier, on peut jouer sur plusieurs facteurs comme réaliser un montage spécifique, négocier le taux appliqué, équilibrer le niveau de l’assurance emprunteur obligatoire au juste besoin du client ou négocier avec l’établissement financier pour obtenir une baisse du taux appliqué ou encore, en dernier recours, ajuster le montant des frais de dossier.
Quel est votre rôle vis-à-vis des banques avec lesquelles vous travaillez ?
Le suivi du financement est un service intégré chez Résidence immobilière, nous accompagnons pas à pas le dossier financier de nos clients. En les recevant chez nous, nous passons en revue leur environnement familial, la gestion des crédits éventuellement existants, leur profil professionnel, nous constituons dossier de la façon la plus complète possible et nous déterminons le financement le mieux adapté sur la base d’un projet personnalisé. Notre rôle est facilitateur : tout est préparé en amont pour éviter des aller-retours avec la banque, les éventuelles difficultés sont anticipées. Ce service est apprécié tant des acquéreurs que des vendeurs qui se sentent rassurés de savoir que nous suivons la vente de leur bien immobilier de A à Z.
