La première étape en cas d’impayés est de prendre immédiatement contact avec votre locataire afin de déterminer s’il s’agit d’un souci temporaire ou durable. Vous pouvez envoyer un simple rappel de paiement à votre locataire défaillant. Si cette lettre reste sans effet au bout de 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Si une issue à l’amiable n’est pas possible, une résiliation du bail peut être alors envisagée.

La clause résolutoire

La procédure de résiliation d’un bail de location dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans votre contrat. Cette clause, qui existe dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Vous devez alors prendre contact avec un huissier pour qu’il envoie à votre locataire et à son garant éventuel, un commandement de payer, c’est à dire un document officiel dans lequel les sommes dues sont détaillées, l’acte fondateur de la procédure d’expulsion pour impayés. C’est une étape obligatoire, inscrite dans la loi, sans quoi vous ne pourrez pas poursuivre devant le tribunal. Le locataire dispose de deux mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. À l’issue des deux mois, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes dues. À défaut de paiement dans le délai imparti, vous pouvez saisir la justice sans forcément passer par un avocat afin d’obtenir du juge la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion du locataire. Il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les pièces du dossier. Le juge peut accorder des délais de paiement, suspendre l’expulsion ou prononcer l’expulsion.

Résiliation judiciaire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire. Vous devez faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal d’instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Le tribunal d’instance doit déterminer si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion. Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement,  peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors deux mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire, pouvant aller de trois mois à trois ans. La procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier.

Bon à savoir