VENDEURS PARTICULIERS : Quelles sont vos obligations ?
Obligation d’information, de délivrance, de garantie… Afin de sécuriser le processus d’une vente immobilière et pour éviter les déconvenues, la loi impose plusieurs obligations que le vendeur non professionnel doit respecter.
L’obligation d’information
De manière générale, le vendeur est tenu de communiquer toutes les informations en sa possession relatives au bien au moment de la mise en vente. L’obligation d’informer l’acquéreur repose sur la bonne foi et la transparence. Parfois, le vendeur a tendance à cacher les petits défauts de son bien immobilier de peur que l’acheteur demande une baisse de prix. Attention, omettre ces éléments peut vous desservir. Dans le cas d’une anomalie dissimulée, l’acheteur pourra se retourner contre vous, avant, pendant, et parfois même après la vente. Miser sur l’honnêteté va finalement être payante et va rassurer le futur acheteur. La mention de la surface d’un lot de copropriété (loi carrez) peut être indiquée par le vendeur sous sa responsabilité ou faire l’objet d’un mesurage par un professionnel.
Bien que non obligatoire en Nouvelle-Calédonie, il est fortement recommandé de faire notamment établir des diagnostics relatifs à la présence d’amiante, de termites ou autres insectes xylophages, à l’état des installations électriques et thermiques. Si les diagnostics n’ont pas été réalisés, la vente pourra quand même être régularisée, mais le vendeur, quoiqu’il en soit, ne pourra s’exonérer de sa garantie des vices cachés. L’acte de vente contient souvent une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Le vendeur non professionnel n’étant pas censé tout connaître de son bien immobilier, il n’est tenu de transmettre que les informations dont il a connaissance. Cette clause de dispense n’est valable que si le vendeur ne connaissait pas le vice caché et s’il a satisfait à ses obligations légales.
L’obligation de délivrance du bien
L’obligation de délivrance consiste à remettre à l’acheteur le bien dans un état conforme aux conditions du contrat de vente, ce qui implique de conserver le bien dans le même état entre la signature du compromis et la signature de la vente.
Cela paraît une évidence. Par exemple, si le vendeurs a laissé à l’acquéreur une cuisine équipée avec l’électroménager mais que les appareils font défaut, ce dernier devra prouver le défaut de conformité. Il faudra donc que le compromis et l’acte de vente soient suffisamment précis pour que la preuve puisse être rapportée. Dans ce cas précis, il faut énumérer les appareils et éléments de cuisine. Dans le cas où l’obligation du vendeur immobilier de délivrer le bien conformément à l’acheteur n’est pas respecté, l’acheteur peut avoir recours à la justice pour demander l’annulation de la vente ou bien l’exécution forcée de la délivrance. À cela peuvent s’ajouter des dommages et intérêts réclamés par l’acheteur pour le préjudice subi. N’est cependant pas considéré comme un manquement à l’obligation de délivrance, l’usure normale apparue durant la procédure de vente.
L’obligation de garantie
Tout vendeur d’un bien immobilier doit garantir à son acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». Cela signifie que le vendeur ne doit entreprendre aucune action pouvant limiter le droit de propriété du nouveau propriétaire. Celui-ci doit disposer d’une jouissance normale et tranquille du bien.
