Vendre et acheter un bien en viager

Le viager est un contrat où l’acquéreur, appelé débirentier, achète un bien immobilier, moyennant en échange le versement d’une rente viagère au vendeur, appelé crédirentier.

Au moment de l’acquisition, on constituera ce qui s’appelle le bouquet, soit le capital à payer directement aux vendeurs et la définition de la rente qui sera payée jusqu’au décès du vendeur.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.

Si, par exemple, le vendeur est atteint d’une maladie grave et qu’il décède quelques jours après la signature du contrat, la vente peut être annulée.

Pour des personnes âgées, la vente en viager permet de se générer une rente pour leurs vieux jours, pour des personnes plus jeunes, cela évite lors de l’achat de déposer un capital trop important au départ et leur permet de payer une rente comme s’ils payaient un loyer.

Au vu du caractère particulier de ce type de transaction, il est conseillé d’avoir recours à un agent immobilier plutôt que de passer par des annonces de particuliers pour trouver des offres. Comme toute vente immobilière, l’achat en viager se conclut devant un notaire.

Deux types de viager

Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.

Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Quels sont les avantages du viager occupé ?

Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache. Il bénéficie d’une décote sur la valeur de l’immobilier et peut revendre son bien immobilier. Voir les biens à la vente : www.immocal.nc/a-vente

Le viager est intéressant surtout pour les personnes âgées qui n’ont pas d’héritiers. Vendre un bien en viager leur offre de bénéficier d’un revenu régulier qui leur permettra de vivre aisément jusqu’à leur décès.

Quels sont les inconvénients ?

L’acheteur doit payer les charges du notaire et ne peut pas jouir du bien tant que le vendeur est en vie.

Les grands travaux sont à sa charge et le contrat peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat ou d’une maladie connue par l’acheteur au moment de l’achat.

Le vendeur ne peut pas revendre son bien à une autre personne et il doit payer les taxes d’habitation, d’entretien et les charges courantes.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.

En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur. Pour en savoir plus lire : https://www.ecologie.gouv.fr/achat-ou-vente-en-viager-quelles-sont-regles

Article paru dans IMMOCAL N° 187 SEPTEMBRE 2021