Zoom sur le compromis de vente en Nouvelle Calédonie

Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, est le premier acte qui consolide l’accord des parties sur une vente.

« C’est un avant-contrat, car il est préparatoire à la signature de l’acte définitif ».

Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que le contrat précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat. Contrairement à la promesse de vente, la solution de compromis ne nécessite pas forcément d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Engagement

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Concrètement, il intervient une fois que l’offre d’achat ou une des contre-propositions a été acceptée par l’autre partie, à l’écrit ou à l’oral.

Il peut être réalisé par un acte sous signature privée rédigé par le vendeur et l’acheteur ou avec l’appui d’un agent immobilier. Il n’y a pas en effet d’obligation d’impliquer un notaire lors du compromis de vente. Cependant, c’est la méthode la plus sécurisante pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Signer un compromis de vente devant un notaire permet de profiter de l’expertise d’un officier public qui va garantir la conformité de la procédure à une étape clé. L’acte établi par un notaire sera à la charge de l’acquéreur. Le notaire peut englober le tarif de la rédaction du compromis et tous les frais de ses opérations si l’acte de vente signé se fait chez lui ou il demande une provision pour la rédaction du compromis, une somme qui sera imputée sur le montant des sommes dues lors de la passation de l’acte de vente définitif. 

Si en métropole, l’acquéreur peut se rétracter dans le délai légal de dix jours sans justification et sans dédommager le vendeur, cette clause n’existe pas en Nouvelle-Calédonie.

Lors de la signature du compromis de vente, il est d’usage que soit versé par l’acquéreur un acompte ou dépôt de garantie d’un montant variable, le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien. S’il engage plus fermement les deux parties, il n’est pas obligatoire.

Clauses suspensives

Les clauses suspensives permettent de protéger l’acheteur et d’éviter les impasses en annulant le compromis en cas d’imprévu. Si ces clauses ne se réalisent pas, l’avant-contrat de vente est annulé, le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur et aucune réparation n’est due au vendeur.

Parmi les clauses suspensives les plus fréquentes figure celle d’obtention de prêt. En vertu de cette clause, l’acheteur pourra obtenir l’annulation du compromis de vente s’il n’obtient pas le financement de son prêt.

Il incombera toutefois à l’acheteur de prouver le refus de financement par les organismes bancaires qu’il aura sollicités. Il ne pourra, par exemple, pas faire jouer la condition suspensive du refus de prêt s’il n’apporte pas la preuve explicite dudit refus, ou s’il prouve un refus pour une demande de financement excédant celle qui avait été convenue lors de la signature du compromis de vente.